Trh s bývaním na Slovensku ožíva, ceny nehnuteľností rastú
Slovenský trh s nehnuteľnosťami sa zdá byť na vzostupe, po rokoch stagnácie sa dopyt po bytoch opäť zintenzívnil. Podľa analytika UniCredit Bank, Ľubomíra Koršňáka, ceny nehnuteľností sa v prvej polovici roka zvyšovali dvojciferným tempom. Aj napriek letnému spomaleniu sa ceny udržali na vysokých úrovniach, s medziročným nárastom o 11,7 percenta.
Oživenie na trhu bolo posilnené najmä korekciou úrokových sadzieb, ktoré sa dostali do prijateľnejších úrovní, a rastom domácich príjmov. Väčšina Slovákov financuje svoje bývanie prostredníctvom úverov, a tak aj malé zlepšenie dostupnosti hypoték má priamy vplyv na dynamiku trhu.
Avšak cenový vývoj je ovplyvnený aj regulačnými limitmi zo strany Národnej banky Slovenska. Tieto limity, ako DTI, DSTI alebo LTV, stanovujú hranice, za ktorými dopyt začína slabnúť, pretože niektorí záujemcovia nedokážu získať potrebný úver.
Kotory upozorňuje na dôležité opatrenia NBS, ktoré pomáhajú tlmiť riziko vzniku cenových bublín v tomto sektore. Tlak na rast cien však ostáva dlhodobo vysoký. Tentoraz sa pohľad sústreďuje na dlhodobé faktory, ktoré formujú jadrový dopyt po bývaní, pričom demografia hrá kľúčovú úlohu.
Slovensko sa stále nachádza medzi krajinami s nadpriemerným podielom obyvateľstva žijúceho v preľudnených domácnostiach, pričom tento podiel sa pohybuje okolo 30 percent, pričom európsky priemer je 17 percent. Krajiny ako Cyprus alebo Holandsko sa vyznačujú minimálnou preľudnenosťou, zatiaľ čo Rumunsko a Lotyšsko dosahujú čísla blížiace sa k 40 percentám.
Preľudnenosť domácností na Slovensku signalizuje trvalý dopyt po lepšom a priestrannejšom bývaní, ak budú domácnosti ekonomicky prosperovať. Koršňák upozorňuje, že v regióne strednej a východnej Európy sa za poslednú dekádu preľudnenosť znížila priemerne o desať percentuálnych bodov, a práve tento trend podporuje rast dopytu po nehnuteľnostiach.
Napriek zlepšovaniu existuje aj riziko, že nedostatok dostupného bývania a silná migrácia môžu viesť k zvyšovaniu preľudnenosti. Štatistiky z Nemecka, Francúzska alebo Švédska naznačujú, že v posledných desiatich rokoch preľudnenosť vzrástla o niekoľko percentuálnych bodov.
Demografické faktory, ako úbytok populácie vo vekovej skupine 25 až 34 rokov, budú mať významný dopad na dopyt po bývaní. Očakáva sa, že do roku 2034 Slovensko môže prísť o približne 22 percent populácie v tejto vekovej skupine, čo je výrazne viac než v Česku, kde sa predpokladá pokles pod polovicu.
Už v súčasnosti však bývanie, ako investíciou, zostáva atraktívne. Slovensko má jednu z najnižších daní z nehnuteľností v EÚ, čo zvyšuje tlak na ceny a prehlbuje rozdiely medzi ponukou a dopytom, aj keď základný dopyt zostáva robustný.
Na trhu s bývaním teda pokračuje zložitá situácia, kde rastúci dopyt a stagnujúca ponuka tlačia ceny stále vyššie, pričom sa odhaľujú aj štrukturálne nerovnováhy. Dôsledky týchto zmien budú mať ďalekosiahle spoločenské a ekonomické dopady na slovenské domácnosti.
Zdroj: www.sme.sk/index/c/obmedzena-ponuka-dviha-ceny-nehnutelnosti
